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大東建託のアパートを前向きに検討しておりま …

エコ内窓(二重窓・二重サッシ) に関するQ&Aを掲載しています。

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2010年06月13日 Q.質問
大東建託のアパートを前向きに検討しております。 あまりに悪いことばかり書いてありますが、私自身そこまでではないような気もしますが実際のところは気になります。 大東建託に詳しい方ご意見をお聞かせ下さい 現在の状況 ・自宅敷地内(宅地)に600㎡くらいの庭あり ・その庭の4分の3位はいずれは解体しなければならない程の小屋とアパート(物置状態)あり ・その解体費用は250~300万位は必要(3年以内には解体を検討している) ・10年目までの家賃収入34万円/月 銀行への返済22万/月 ・今年度中に着工すれば住宅版エコポイントが240万円分貰える ・私の仕事はリフォーム業なのでメンテもやろうと思えばこちらでできる(正直めんどうくさい) ・大学が目と鼻の先にあり、そこからの需要も見込めそう アパート経営をしようがしまいが小屋の解体は考えております。 あと、下水工事も行なわなければいけない状況でそれも50万円位かかります。 ということは、3年以内に300~350万円の出費が予想される。 今回は解体費用も下水工事の費用も含んだ上でのプラン大東さんからをいただきました。 私としては宅地がキレイになって、なおかつお小遣い程度の収入がはいれば・・・という位の気持ちです 他の書き込みをみると、大東建託は止めた方が良い旨のご意見が多数ですが、 しかしながら、その多くがイメージや感情論であるように思えます。 無機系外壁塗料・構造材ALC・プラマードⅢ樹脂サッシなど一軒家並の設備投資で、アパートとしての品質は充分に保たれているのではないでしょうか? 悪いことを言えばどこの会社もキリがありません。 前向きに検討しておりますので、現状のオーナーさんや不動産業界の方、専門家さんのアドバイスを宜しくお願い致します。
2010年06月20日 A.回答
まず、借り入れの返済から推測しますと30年で10年2%10以降変動と仮定して6000万位の融資ですかね? それで、大東建託から毎月12万円収入があるとの説明ですが、前回触れたと思いますが、固定資産です。 土地の固定資産は変わらない可能性があります。建物ですが融資6000万と仮定したから約50~60万の間だと思いますが。両方とも建築して3年半額になります。 結果12万×12月=年144万 144万ー固定資産(土地+建物)注3年目以降の値段=手取り 小遣い残りますかね? 10年後家賃1割ダウン 金利4%(5%とかになれば景気も上がってる可能性あるから) ※元の高い家賃の説明は、上手い営業トークで聞いて納得してると、思います。実際に当たってる場合あり。 批判は簡単だけど、裏付ける資料の提示ないから、ここでは1割ダウンにします。 で計算方法は ○収入34万×0.9=30万 ○銀行返済 エクセル2007でファイル新規で金利の計算できるテンプレートありますから、当初借り入れした金額と年数とで10年後の残り元金がでます。それを金利変更して20年で10年後の返済金額がでます。 ○固定資産 営業マンに確認もしくは・市でも確認できます。 それでも、10年後マイナスになりませんでしたか? あくまでも、概略で他の経費など発生しますから、そこで すでに赤字ならプランの対策が必要になります。 繰上げ返済とか、当初の保障された金額を利用など・・それでエクセルを活用してください。色々試せますから。もちろんFP電卓あれば、簡単ですが。 最後に、この土地利用の目的がハッキリ、しているかどうかです。 ただ将来の固定資産だけなら、プラン対策で対応可能かもしれませんが、利益もってことなら、失敗するかもです。 後、大東批判に関しては、担当営業は嘘言ってるわけではなく、知らない事が多いとおもいます。 結局は営業主体ですから、他職から高給目当てに転職したかたが多いですね。離職率も営業だと90%超えてるみたいな事を、経済の週刊誌に記載されてました。だから、担当が言ってる事に疑問がしょうじたら、契約前などは上司が必ず付き添います。建築営業は先に言った通り素人が多いから^^; だから、上司の前でドンドン質問してください。 一生の買い物ですから、逃げることできない><結婚みたいなものですよ。 それと、どこでも・へんぴな所でも建ってる事については、なぜ?かは 説明と 実際見られて入居者がいる事、など(サクラ社員が入居?かもしれませんが)入居者はいますし。サクラか確認してください。 それだけ、悩んで調べても、遅くないですよ。 営業会社の社員は どこも月末までに成績だしたいから、月末にかけて、どんどん家にくるかもですが^^; 長文で自身の勝手な理論ですがお役にたてれば、幸いです・ 【補足】営業素人って表現間違いました。離職率高いって言った通り、入ってすぐ居られなくなる社員居るみたいなんです。だから、訪問してる、営業の何人かはって意味なので、ホント真面目に営業してる社員の方すいません。 個人的には、以前削除した、回答通り 管理等大東建託いいなぁって思ってますよ。
 
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